央行将支持收购房企存量土地 为什么力度这么大？

9月24日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，介绍金融支持经济高质量发展有关情况。当日，央行除了发布降存量房贷、降首付、降准政策之外，还提出将支持收购房企存量土地，意在纾困受困企业。

中国人民银行行长潘功胜表示：“央行将支持收购房企存量土地。在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。必要时，人民银行可提供政策支持。”

对此，业内人士认为，央行发布重磅房贷及金融政策，是国庆前夕金融部门给予房地产市场罕见的“大礼包”，同时意味着盘活房企存量土地进入到实质性阶段。尤其是从政策工具上来说，“专项债+银行贷款”的模式增强盘活支持力度。

“专项债+银行贷款”模式支持收购

潘功胜表示：“央行将支持收购房企存量土地。在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。必要时，人民银行可提供政策支持。”

对于央行关于收购存量土地的表述，上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，央行明确盘活存量土地的系列政策，这是进一步落实“盘活存量优化增量”的工作导向。同时，这也意味着盘活房企存量土地的工作将进入到实质性阶段。尤其是从政策工具上来说，这次已经非常明确两项政策工具，即“专项债+银行贷款”的模式。这显著增强了财政资源和金融资源盘活存量土地的能力和力度。从这个角度看，盘活存量土地的支持力度明显增强。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，是“5·17”会议上的部署，事实上是纾困受困企业，进行金融支持。

据悉，早在今年5月17日国务院新闻办公室举行的国务院政策例行吹风会上，住房和城乡建设部副部长董建国提出，妥善处置盘活存量土地。目前尚未开发或已开工未竣工的存量土地，通过政府收回收购、市场流通转让、企业继续开发等方式妥善处置盘活，推动房地产企业缓解困难和压降债务，促进土地资源高效利用。

彼时，自然资源部副部长刘国洪透露，准备出台妥善处置闲置土地、盘活存量土地的政策措施，支持地方政府从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已经出让的闲置存量住宅用地。

刘国洪介绍，盘活存量土地主要从三个方面着手，一方面要支持企业优化开发，消除开发建设障碍，合理免除因自然灾害、疫情导致的违约责任，允许企业按照程序合理调整规划条件和设计要求，更好地适应市场需求。另一方面也要促进市场流通转让，发挥土地二级市场作用，支持预告登记转让和“带押过户”，鼓励转让或者合作开发。第三则是支持地方按照“以需定购”原则，以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设，并从加大资金支持、给予税费支持、简化工作流程等方面促进。

盘活存量土地，纾困房企

从目前来看，除了拓展融资渠道、加速销售变现之外，盘活土地、经营性资产是房企纾困的必经之路。尤其是盘活存量土地，可以新增收入来源，从而缓解企业资金压力，优化资产结构，增加资产收益，增强企业持续发展能力。

值得关注的是，党的二十届三中全会通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》也提出：“优化城市工商业土地利用，加快发展建设用地二级市场，推动土地混合开发利用、用途合理转换，盘活存量土地和低效用地。”由此可见，盘活存量土地和低效用地，有利于提高城市土地利用结构的协调性，促进城市内涵式、集约型、绿色化发展。

对于此次央行提到部分地方政府专项债券用于土地储备，严跃进表示，专项债过去“涉房涉地”是有严格边界管控的，而今年支持力度明显增强，其实际上也是财政工具对消化房企库存房源和待开发土地的盘活导向。

“在使用专项债的情况下，各地银行可以落实配套政策，有助于撬动此类土地收购的杠杆，更快地消化存量土地，客观上对于消化房企的库存和加快资金回笼具有积极的作用，有利于对于房企后续债务压力的化解和轻装上阵经营。”严跃进如是说。

利益关系复杂，需要强化政策激励

在广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，目前，专项债用于土地收储，主要是在保障房用地方面，以解决地方政府新增保障性住房在土地储备方面的资金不足，这是已有的政策。而在专项债指定用途上，原来是用在新基建，现在扩大范围到保障房。未来可能扩大到产城融合、园区开发等，“但若要扩大到商品房用地上，估计会有点难度”。

李宇嘉进一步解释称，现在的问题是，不少开发商的存量土地已经做了抵押，而且债务偿还有难度，部分有隐性债务而难以解除。另外，开发商也不愿意以很低的价格售卖。即便想售卖，也很少有主体入场购买。一方面是因为在土地招拍挂市场上有价格又便宜、区位又好的地块。另一方面，原有的地块，有的有配建、有商办或自持，在当时市场条件下这些规划要求是可承受的，现在来看难以承受，而修改规划的难度比较大。

由此可见，盘活存量土地和低效用地涉及土地权利人多、利益关系复杂，资金投入量大、盘活周期长，经营主体积极性有待提高，需要进一步强化政策激励。

此外，在今天的发布会上，潘功胜表示，主要从金融角度来支持房地产市场的风险管理和健康发展，人民银行不断完善房地产的宏观货币政策。与此同时，国家金融监督管理总局局长李云泽也表示，指导银行保险机构积极配合化解房地产和地方政府债务风险。