媒体:让商品房回归市场 为什么跌这么多？

今年以来，郑州、沈阳、兰州、宁德等城市明确不再实施新建商品住房销售价格指导，即取消销售限价。多地取消新建商品住房的销售价格指导政策，意味着开发企业自主定价的空间更大，房地产市场将逐步走向高度市场化，这将如何影响房地产市场以及购房者?本期地产周刊聚焦楼市取消指导价，促进市场平稳健康发展。

近日，甘肃的天水、白银相继发布通知，取消对新建商品住房价格备案，促进房地产市场平稳健康发展。天水方面同时表示，“销售价格由开发企业按照市场销售情况适时调整”。除了甘肃的天水、白银之外，沈阳、兰州、郑州、宁德等多个城市也宣布，不再实施新建商品房销售价格指导，即取消销售限价。此外，阳江、珠海、芜湖等多个城市优化了限价政策，如缩短备案价格调整时间间隔、取消楼层差价限制等。事实上，在新建商品住房的限价政策调整之前，二手房的限价政策已经开始调整。

新房和二手房的限价政策是在房地产过热时期推出的，最早可以追溯到2010年，当时的限价政策主要限制的是新房备案价过高，被称为“限涨令”。由于新房和二手房之间存在联动效应，新房限价后，如果二手房价格远高于新房，可能会造成市场预期的混乱，导致投机行为增多。随后，各地政府开始对二手房实施“限涨令”，稳定市场预期，避免市场过热。

此轮房地产调整让一些地方面临房地产行业下行的压力，限价政策开始由此前限制房价过快上涨转向限制房价过快下跌。2021年8月，湖南岳阳成为第一个祭出“限跌令”的城市，规定商品房销售的实际成交价格不得低于备案价格的85%。随后，包括江苏江阴、唐山、沈阳、菏泽、昆明、惠州、桂林等城市也发布了类似的“限跌令”政策。

应该说，新房和二手房的限价政策对稳定房地产市场起到了一定的积极作用。限价政策抑制了房地产市场的投机炒作，遏制了房价的过快上涨或下跌，有助于防范金融风险。不过，需要指出的是，限价政策在短期内可能对抑制房价的过快上涨或下跌有一定的效果，但长期来看可能会影响市场机制发挥积极作用，扭曲市场的供需关系，导致房价信号失真，影响购房者的预期，干扰房企的正常销售。特别是在房地产市场的下行阶段，“限跌令”限制了房企通过降价促销来回笼资金，加大资金链紧张房企的财务风险，进一步加剧房地产市场的流动性危机，影响房地产市场平稳健康发展。

目前，一些地方取消“限跌令”可以让房企根据市场状况自主调整房价，通过降价促销快速回笼资金，缓解资金压力，从而增加市场的流动性。对于房企来说，取消“限跌令”意味着更大的自主权和更少的政策约束，有助于提振房企的信心，促进其根据市场变化灵活调整经营策略。不过，需要注意的是，虽然取消“限跌令”可以给房地产市场带来一些积极影响，但也可能伴随着一定的风险，如房价短期内的大幅波动可能会影响市场稳定。因此，地方政府还需根据自身的房地产市场状况，优化调整限价政策，保障房地产市场平稳健康发展。

随着我国不断完善“市场+保障”的住房供应体系，政府将加大保障性住房的建设，以保障中低收入群众的住房需求。同时，市场机制将在满足居民多样化住房需求中发挥更大作用，让商品房回归市场，通过商品房市场来满足不同收入层次人群的个性化住房需求。房地产限价等行政手段有望逐步退出市场，代之以市场化、法治化的长效机制。